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蔡慎坤

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预售制是房价疯涨的罪魁祸首  

2012-08-13 07:16:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我国商品房预售制始于1994年,是从香港地产商那里移植过来的产物,弹丸之地的香港因为土地没有所有权只有使用权,港英政府为了高度垄断从清政府租借来的土地,纵容香港几大地产商炒楼花,推高土地价格和房价,从而坐收渔利,其结果就是以牺牲港岛几百万人为代价让几大地产商跻身亚洲富豪榜。

预售制从香港照搬到拥有十三亿人口的大国,让中国在不到二十年的时间里,催生了一批亚洲级乃至世界级的地产富豪,而十三亿人面对物价房价轮番上涨,除了少数人跟风投机炒作,绝大部分人只能望楼兴叹!

商品房预售制不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题,更为严重的是诱发延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,甚至出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。具体而言,商品房预售制,常常是只见图纸不见实物,交房时房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施减少、环境描述浮夸、不能如期交房或如期取得产权证等侵犯消费者权益的事件屡见不鲜。更有甚者,把已抵押的房屋循环预售,把已预售的房屋循环抵押,或者进行房屋重复预售,最后开发商人间蒸发或携款潜逃,或者让楼盘成了烂尾楼,这样的问题在房地产行业普遍存在,绝不是个案。

预售制更是楼市疯狂泡沫泛滥的罪魁祸首,所谓炒楼花、捂盘惜售等现象应运而生,导到房价前期和后期的巨大差异。商品房预售制本是一种非法集资,只不过在这种“集资”模式下,购房者不能获得任何出资收益。“借”业主的钱同时在业主身上榨取暴利,这就是商品房预售制的本质。这种为房价推波助澜的政策居然被中国政府视为至宝,使政府在这场房地产狂热中扮演了极不光彩。

如此明显失衡的公共政策被董藩之流赞扬为“中国最伟大的发明”!只是这个发明以坑害数以十亿的中国人为乐,只是养肥了一批房地产大佬和寄生在房地产上的一批蛀虫。预售制的高杠杆效应导致开发商的高负债激进战略,一步一步推高地价和房价,助长了各类投机资金的轮番涌入,使中国的房价轮番上涨居高不下。

预售制也是权力经济的产物,房地产从圈地,报建,施工、监理,预售,验收,每一个环节都离不开权力的共谋;银行更像是“双性恋”的扮演者,一手把钱给开发商去盖楼,一手把钱给消费者做买房按揭,因而在中国,一套房需要一个人一生的收入乃至几代人的积蓄才能支付,让成千上万的人成为这个国家的房奴。而这个产业链的背后,是高达100%-300%的暴利,世界上除了贩毒,再也找不到比中国房地产更来钱的产业。

对土地财政的高度依赖让地方政府离不开土地这个“摇钱树”,出让土地带来的畸高收入不仅让地方政府可以躺着敛财,也为大大小小的贪官铺就了生财之道,只要推高房价推高土地价格,GDP就会继续保持大幅度的增长,财政收入土地收入就会让地方政府赚得钵满盆满,也为大大小小的官员铺就了升迁之路。

只有取消商品房预售制度,才能彻底破除地方政府依靠土地敛财的怪圈。取消商品房预售,有专家扬言会导致房价暴涨,这其实是吓唬见惯了暴利的政府。现房销售在全世界都是住房销售的主要形式,恰恰是那些推行预售制的地区,比如香港,房价才会居高不下!凡是实行现房销售的国家和地区,房价都是相对稳定并且可以预测。

房价在中央和几大部委的调控声中,全国各地依然在持续上涨,无论现房期房都被当做“筹码”在房地产开发商、中介商、政府部门、银行、炒家手中炒来炒去,最终获取暴利的是房地产开发商、中介商、炒家和一大批寄生在这个产业链上的贪官。凡是这个产业寄生链上的贪官,都是我们常说的既得利益者。

正是这个庞大的利益集团,对取消商品房预售形成了空前的阻力,让中央政府不敢痛下决心,出台真正利国利民的房地产调控政策。如果中央对楼市的调控手段和思路不改变,抑制房价的希望就是竹蓝打水一场空。在我看来,抑制房价上涨无需太多的调控手段,只需要即时取消商品房预售制,并严格将住房按揭贷款控制在五成以下,并对所有商品房征收房产税,将房产税用于兴建廉租房,给低收入者和城市打工者居住,房价就会失去炒作的动力或上涨的空间。

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