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蔡慎坤

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取消商品房预售制度阻力何在?  

2012-08-07 08:33:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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8月2日,一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网上盛传,导致深沪股市房地产板块大跌。8月3日,住房城乡建设部新闻处人士表示,住建部并未研究取消预售制度,相关传言属谣言。

所谓商品房预售制度俗称“买期房”,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者,并由购房者支付定金或者房价款。一般认为,我国商品房预售制度始于1994年。是当年政府从香港地产商那里移植过来的产物,弹丸之地的香港因为土地珍贵,又是英国政府从清朝租借的,港英政府为了高度垄断土地,纵容几大地产商推高土地价格和楼市价格,从而坐收渔利,其结果就是以牺牲港岛几百万人为代价让几大地产商跻身亚洲富豪榜。

一个丧尽天良的政策居然被照搬到拥有十三亿人口的大国,让中国在不到二十年的时间里,催生了一批亚洲级乃至世界级的富豪,而十三亿人面对物价房价轮番上涨,除了跟风投机炒作,就只能望楼兴叹!

商品房预售制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题,更为严重的是诱发延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,甚至出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。

具体而言,商品房预售制度,常常是只见图纸不见实物,交房时房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施减少、环境描述浮夸、不能如期交房或如期取得产权证等侵犯消费者权益的事件屡见不鲜。更有甚者,把已抵押的房屋循环预售,把已预售的房屋循环抵押,或者进行房屋重复预售,最后开发商人间蒸发或携款潜逃,或者让楼盘成了烂尾楼,这样的问题在房地产行业普遍存在,绝不是个案。预售制度更是助推了房地产市场的巨大泡沫,所谓炒楼花、捂盘惜售等现象应运而生。商品房预售制度,本是一种非法集资,只不过在这种“集资”模式下,购房者不能获得任何出资收益。“借”业主的钱同时在业主身上榨取暴利,这就是商品房预售制度的本质。这种不平等政策居然被中国政府视为至宝,使政府在这场愚弄老百姓的游戏中扮演了极不光彩。

如此明显不公的政策被董藩视之为“中国最伟大的发明”!只是这个发明坑害了数以十亿的中国人,肥了少数地产大佬和寄生在房地产上的政府和一批蛀虫。正是房地产开发的高杠杆导致开发商的高负债激进战略,推高地价和房价,助长了投机资金的涌入,致使房价居高不下。

房地产一直以来都与权力关系紧密。从圈地,报建,施工监理,预售,工程验收,每一个环节都离不开权力的参与;银行更像是“双性恋”的扮演者,一手把钱给开发商去盖楼,一手把钱给消费者做买房按揭。这个产业链的背后,连结着一大串特殊利益集团的代表或代言人。正是他们,共谋助推了畸高的房价。中国房地产高达100%-300%的利润,世界上除了贩毒,再也找不到比中国房地产更血腥的产业。

对土地财政的高度依赖让地方政府离不开土地这个“摇钱树”,出让土地带来的畸高收入不仅让地方政府可以躺着敛财,也为大大小小的贪官铺就了生财之道,只要推高房价推高土地价格,GDP就会继续保持大幅度的增长,财政收入土地收入就会让地方政府赚得钵满盆满。土地财政已成为人为哄抬楼市价格这一利益链条上的关键一环,只有取消商品房预售制度,才能破除地方政府依靠土地敛财的怪圈。

取消商品房预售制度,有专家扬言房价会暴涨,这其实只是吓唬政府。现房销售在全世界都是住房销售的主要形式,恰恰是那些推行预售制度的地区,比如香港,房价才会居高不下!凡是实行现房销售的国家和地区,房价都是相对稳定并且可以预测。

房价在中央和几大部委的调控声中,全国各地依然在上涨,无论现房期房都被当做“筹码”在房地产开发商、中介商、政府部门、银行、炒家手中炒来炒去,许多城市的一些楼盘几乎变得象中国股市上的庄股,一天一个涨停板地往上窜!最终获取暴利的是房地产开发商、中介商、炒家和一大批寄生在这个产业链上的一大群贪官。凡是这个产业寄生链上的大大小小的官员,都是既得利益者。他们时时刻刻小心翼翼地维护着这个黑色的产业寄生链,获取或明或暗的巨额财富。

正是这个庞大的利益集团,对取消商品房预售制度形成了空前的阻力,让中央政府不敢痛下决心,出台真正利民的房地产调控政策。如果中央对楼市的调控手段和思路不改变,抑制房价的希望就是竹蓝打水一场空。在我看来,抑制房价上涨无需太多的调控手段,只需要取消商品房预售制度,并严格将住房按揭贷款控制在五成以下,并对所有商品房征收物业税,楼市就会失去炒作的动力或上涨的空间。


 

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