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蔡慎坤

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中国的房价会一直涨下去吗?   

2012-09-09 06:43:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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也许这是一个愚蠢的问题,然而要回答出来并非易事。如果按市场规律来说,世界上没有只涨不跌的房价。但从新世纪开始到现在,中国偏偏演绎了房价不跌的神话,让那些鼓吹房价下跌的学者专家完全失去了方向甚至失去了话语权。

十年前,我曾非常认同易宪容对房地产市场的基本判断,对房价也是持相同的悲观论调,曾在报刊上大肆喧染房地产泡沫,现在看来,那是多么的幼稚和可笑!我们完全忽略了市场之外的政治因素,所谓中国模式其实就是中国奇特的房地产财富增长模式和房地产开发销售模式。一个十三亿人口的大国,完全照搬弹丸之地的香港经验,把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起,这样的房价岂有不涨的道理?我们的悲观论调,影响了一大批人无形中也坑害了一大批人,让许多人失去了黄金十年最佳的暴富途径。

中国这些年疯狂增发货币,其总量已是GDP的2倍,负债累累的美国货币总量也只占GDP的70%。1990年中国货币总量只有1.5万亿,到2012年5月已超过90万亿。算一算,现在是那时的60倍。60倍是个什么概念?比如说那时的月收入是100元,相当于现在的6000元!换句话说,现在月收入6000元,也即是22年前的100元!所谓通货膨胀其实涨的不是工资,不是房价,也不是什么菜价肉价,涨的只不过是货币总量,也不是现在的东西少了贵了,而是通货膨胀钱多了不值钱了。

知名经济学家徐滇庆认为房价和所有价格一样都是货币惹来的祸,水涨船高,只要过度增发货币,中国的房价物价必然轮番上涨。而中国8%的人拥有80%的财富,因而12亿人中国人根本买不起房,能够拥有住房购买能力的最多1亿人,其中拥有多套房的不足3000万人。

2000年刚到北京时,北京的房地产市场还很低迷,即使冯仑对房地产市场的未来也是信心不足,因为他也曾在海南见证过房价从一千涨到一万又从一万回到一千的过程,在这个短短的过程中,金融机构在海南损失惨重,几百亿资金打了水漂,也给海南留下了大量的烂尾楼和闲置土地,以至于海南成为房地产泡沫的重灾区,一直到2003年,四大国有银行仍有上百亿的不良资产砸在手中,我当年曾亲身参与了处置这堆烂账的交接工作,对海南房地产泡沫记忆犹新,一朝被蛇咬十年怕井绳的阴影更是挥之不去。

冯仑潘石屹在北京得以立足,靠的是在海南成立万通公司定向募集了上亿资金,投入开发北京阜城门外的万通新世界商业广场,让万通的合伙人才真正赚到第一桶金,从而奠定了各各打拚的基础,起初万通在西三环万柳开发的低层洋房每平米价格只有五千多,在怀柔开发的现代别墅价格只在五千上下,即使到了2002年,冯仑在北四环亚运村动工的别墅,每平米的价格也只有一万二!几乎是同一时期,曾伟从深圳跑到北京,以很低的价格接手了朝阳公园边上的一块地,打造了棕榈泉这样的品牌豪宅,对外销售价也只有一万左右,并对客户承诺在交房之前代付按揭利息。那时候的上海房地产市场更加离谱,满大街的精装现房,无论想买多少套,银行都可以爽快的办理零首付。

中国房价疯狂上涨是在朱镕基卸任总理之后,今天我所居住的北京,房价已经涨得足以让无房的人绝望,尤其是在对比了一套普通住房和自己的年收入之后,人们都会立刻产生痛不欲生的感觉。北京五环内的二手房价格基本在3万左右,新房普遍都在4万以上。100平米的二手房意味着要300多万,新房意味着400多万。即使年薪20万,也要20年不吃不喝才能换来这么一套房。

推动房价上涨的因素很多,除了货币增发、土地财政、政绩冲动之外,官场的贪腐也是一大因素。购房置业已成为官员受贿洗钱敛财的主要手段,贪官搜刮了大量钱财,最头痛的是如何做到财产隐藏不露,又能保值增值。在目前所有的投资渠道中,只有炒楼置业是最好的选择。将非法所得转变成房产,不仅安全性高,更能享受房价飙升带来的快感,完全用不着担忧财产在通胀下缩水。

几乎每个贪官倒下,除了持续刷新贪腐纪录外,都有多套房产的罪证一并罗列,在让人大开眼界的同时,也令人黯然伤神。譬如浙江省药监局原局长黄萌有房产84套,原山东省副省长黄胜有房产46套,广东茂名原市委书记罗荫国名下落网后查获其有有67套,广东茂名市副市长杨光亮也有房产35套,安徽黄山园林管理局原局长耿晓军拥有房产38套,山西蒲县煤炭局局长郝鹏俊有房产36套,其中北京33套,上海房管局第一副局长陶校兴有房产30套,山西阳泉市城区公安分局巡警大队大队长关建军在北京就有房产27套,价值1亿多元,原杭州市副市长许迈永有房产25套,原云南楚雄彝族自治州州长杨红卫有房产23套……如果继续开列,恐怕会是个十分壮观的清单。而这些动辄坐拥几十套房子的贪官,只不过是冰山一角。

在房价高企的今天,老百姓一辈子的积蓄可能买不起一套房,而贪官却拥有的大量房产,无形中给民众深重的无力感和挫败感。在房子就是硬通货的现实语境里,腐败官员坐拥如此之多的房子,不过是再次告诉我们,权力寻租,远比我们想象的更加严重更加可怕。

实际上,在房地产市场中,腐败已经不是暗流涌动,很多时候已经成为公开的必要成本。有专家就曾披露,房价中有30%是腐败成本。让人堪忧的是,如果官员们坐拥大量房产,他们岂能为调控房价去努力,只有房价高企,维持持续上涨的势头,官员所拥有的硬通货才会保值增值。

中国社科院数年前曾经披露过一份统计报告:当年闲置房共有6540万套间,在建房有1250万套间,如果按照一套房子容纳一个家庭,家庭平均人口数按2.8计算,闲房和在建房相加共有7790万套,至少可供2亿人居住。

官方一直以来对空置房闲置房的数字讳莫如深,北京市今年3月底,一度抛出了空置381万套的炸弹。按照官方不同渠道发布的数据,北京市的商品房集资房福利房大概有1320.5万套,空置闲置381.2万套,也就是说空置闲置比例高达28.9%。这个数据对于北京市官方还是北京房地产商来说,都是一个恐怖的数字!也意味着官方和房地产商再也找不到推高北京房价的理由。

中国流动人口最多的北京,空置闲置率如此之高,全国其他城市就更不用说了,平均房价已跃居中国首位的海南三亚,房子空置闲置率至少在90%以上。我所居住的北京东四环外一个小区,空置房也在一半以上。在海口市成片成片的住宅小区,空闲置率也高达90%,去年以来,我相继到大连、广州居住,不少外表光鲜漂亮的花园洋房空闲置率都在一半以上。

国土部发布的《2011年全国第三季度房地产用地市场运行概况》显示,截至2011年10月,全国未开工的房地产用地为21.3万公顷,其中住宅用地16.5万公顷;未竣工的房地产用地45.5万公顷,其中住宅用地35.5万公顷。2011年全国住宅用地供应目标是22万公顷。

这就是说,上述已出让未建、已出让在建和计划出让的住宅土地面积为65万公顷。65万公顷的住宅用地能建设多少房子?按每套100平方米,平均容积率1.5计算,至少9750万套;如果按照一套房子容纳一个家庭,家庭平均人口数按2.8计算,这些房子即可供2.73亿人居住。

2011年,全国保障性安居工程住房建设规模达到1000万套,相比2010年的590万套,增长70%,保障房建设规模创历年之最。按照我国的住房保障计划,未来几年还有2600万套的保障房要开工建设,商品房的开发只会更高于保障房,加上空置闲置房,完全可以满足10亿中国人的住房需求。

过去说房地产绑架了中国经济,许多人不以为然。如今看来,房地产不仅绑架了中国经济,更绑架了执政党和政府!绑架了每一个贷款购房的家庭和个人!实际上,房价疯狂上涨的根源是官员和专家们基于自身的利益推波助澜,与开发产商合谋造势,推动房价疯狂上涨,包括城市大规模拆迁,改造城中村,人为制造了太多太多的被动需求。

中国房地产市场从一开始就与居住无关,房地产没有真正的市场,只有真正的政治。可以说,这10年来,地方财政已经成为名副其实依靠玩弄房术的“土地财政”。《人民日报》去年就毫不讳言地说,普通购房者已被中国房地产市场彻底抛弃。白岩松也曾调侃:“其实在北京也好,或者说是上海也好,对于普通的,绝大多数的中国老百姓来说,生活在这个城市,当房价超过1.5万元之后,其实涨不涨跟大家没关系了,大家的注意力恐怕不再关注,你说3万元涨到4万元有什么区别,反正买不起。”

中国的房价会一直涨下去吗?我实在不敢再去揣测,只能任由人们自已去观察思考判断。


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