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蔡慎坤

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腐败是房价高企的罪魁祸首?   

2013-04-25 07:22:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产行业中随处可见的腐败寻租现象,是导致房价高企的一个重要原因。

兰德咨询曾为一家资产规模达500亿元的大型房地产公司提供咨询服务,受董事会审计委托,对房地产开发过程进行全面梳理研究,得出结论是,共有116个寻租点。

为了彻底梳理房地产行业中的腐败寻租现象,兰德咨询按照三级市场进行分析,一级土地开发、二级房产开发、三级经营使用。大多数企业往往将此理解为房地产全价值链。如果继续细分环节,房地产全价值链最多可以分到120—130个具体环节,其中可以明确的就有116个寻租点,基本占了房地产全产业链的95%。”

房地产行业涉及的环节多,腐败寻租者也多。除各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外,房地产领域的腐败寻租者还包括银行、房地产开发企业内部,甚至还包括个体经营承包者、居民户等。

以第二级房地产开发为例,从项目获取,跑各种批文,产品策划与规划、采购招标、营销、工程建设等,每个环节都存在寻租的空间。这些寻租既有来自外部政府管理机构,也有出自企业内部员工。比如从销售环节看,保险公司以及按揭银行为了争抢业务,都会暗地向企业负责人和经办人支付好处;而广告公司、营销策划公司,甚至最近几年因为限购,各种灰色的办证、倒房号的人都会给企业员工高额回扣或者好处,这在房地产行业已经是心照不宣的秘密。

房地产相关权力部门以及官员的腐败寻租现象早已受到各方诟病。北京科技大学教授赵晓表示,腐败寻租的手段多种多样,有合法手段如企业通过谈判、游说向政府争取优惠待遇,利用特殊政策维护自身的垄断地位等,也有非法手段如行贿受贿、滥用职权等,还有介于合法、非法之间的灰色寻租手段如“乱收费”、集体寻租等。

国家税务总局曾经对7省市做过一次调查,90%的房地产企业存在着偷漏税问题,偷漏税现象如此严重,与房地产商和官员们的腐败寻租是分不开的。土地供应是腐败寻租的重灾区,由于政府垄断土地一级市场,土地供应存在多种方式并存在多渠道、无序的乱象,因而房地产业已成为官员纷纷落马的黑色领域。

湖北第二师范学院副教授张红霞去年底首度公开了《土地市场中开发商行贿与政府干预的量化关系》的研究成果。2011年12月-2012年3月,张红霞课题组成员深入武汉、广州、南京三地,在当地国土资源及房地产管理部门支持下,对开发商行贿展开了问卷调查。不过调查并不容易。在匿名填写且保密的情况下,共发放了600份问卷,有460份返回,其中有72份缺失数据。更重要的是,经过核实,有251份回收的问卷是受访者的下属或者亲戚朋友而非开发商本人填写,因此,最后保留的有效问卷只有137份。

调查发现,有70%的选择行贿可以获得廉价土地或有利政策。有72%的认为行贿可以获得政府保护并促使对其竞争对手施加限制。133名受访开发商(有4名因外出未访问)中有七成人表示,春节、中秋、国庆等节日是与官员联络感情的最佳时机。根据各个城市的经济情况和官员所处的位置以及帮助自己的程度,在心里形成好处费的价目表,通常是:科级干部5000元-1万元,处级干部2万元至3万元,局级干部则需要5万元或者更多才拿得出手。

研究结论是,开发商行贿与政府干预正向相关,即政府的干预越多,开发商行贿越多。开发商对收入的预期在二者之间起到充分调节作用。而政府干预对收益感知有明显的正向作用,即政府设置的垄断越多,开发商越感到有空子可钻,送钱越多好处越多。

实际上,在房地产市场,腐败绝不是暗流涌动,很多时候已经成为公开的必要成本。有专家曾披露,中国高企的房价中至少有30%的腐败成本。统计数据也显示,国内房地产业的毛利率一直居高不下,既使扣除腐败成本,平均利润仍然远不止100%!
       
在一个正常的市场经济充分发达而政府不干预经济活动的国家,房地产从来就不是富豪的主要来源,房地产开发平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上接近,更不可能出现中国这些通过大规模圈地囤地开发房地产而一夜暴富的神话。中国是个特例,一个涉及13亿民生的领域却变成了一个富豪成堆的行业,其财富的积累又完全取决于政府官员和房地产商之间的私下交易。这种交易必然导致一个结果,谁与官员有特殊关系或与形成某种默契,谁就能够获得最好的土地,并且获得巨额暴利。

在各地房价高企的今天,千千万万老百姓一辈子的收入也已经买不起一套房子了,而大大小小的官员却在城市里占有拥有大批房子,这无疑给千千万万老百姓深重的无力感和挫败感。在房子就是硬通货的现实语境里,官员们坐拥如此之多的房子,不过是再次告诉我们,房地产领域的腐败寻租,远比我们想象的更加严重更加可怕。

从曝光的腐败案件来看,官员们除了拥有大量现金或情妇之外,都会通过房地产来攫取大量财富。几乎每个倒下的官员,除了持续刷新贪腐数额的纪录外,都有数不胜数的房产罪证一并罗列,在让人大开眼界的同时,也自然让更多人黯然神伤。正如人民论坛所言:一些官员不查都是两袖清风,一查不是浑身是宝就是房产连片,谁还敢相信腐败份子只是极少数?
       

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