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蔡慎坤

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不动产登记条例为何再次难产?   

2014-07-01 06:42:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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6月30日是国务院要求《不动产登记条例》出台的最后一天。不出外界所料,条例再次难产,又一次搧了国务院一巴掌。根据国土资源部上月通过的立法计划,《不动产登记条例》已由6月底前出台变为6月底前力争报出送审稿,年内完成立法。年内究竟能否完成立法?也只能抱一线希望乐见其成。
其实早在7年前,“不动产统一登记制度”就已写入《物权法》,但因分歧太大,利益集团特别是各级政府极力阻挠,使得这项政策的出台变得遥遥无期。中国是世界上少数几个将土地和不动产分离的国家,登记机构“多头执政”,依据不一,权属不明,不仅增加老百姓办证跑腿的成本,还带来交易风险。
不动产登记局今年5月在国土资源部挂牌成立,各地陆续启动不动产统一登记试点。今后,土地、房屋、林地等不动产登记将由一个部门承担,住建、农业、林业、海洋等部门的部分职责将转入国土部门,机构和人员面临撤并划转。
依然是部门利益成为统一登记之路的绊脚石。《不动产登记条例》何时出台,登记何时统一,要看中央政府是不是真有“壮士断腕”的决心和勇气。去年3月,全国人大审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》,明确“建立不动产统一登记制度”。国办随后下发任务分工通知,要求今年6月底前出台《不动产登记条例》。
如今大限已过,官方截至昨日既未发布条例出台的消息,也未发布条例草案上报国务院的消息。新华社6月25日评论指出,《不动产登记条例》“难以交卷”。评论称,首先要动真格的是不动产登记管理部门的观念、利益,相关部门需摒弃“一亩三分地”“手有公章、批文余香”的观念,不动产统一登记绝不能成为新的审批权,主题词从“部门权力”变成“公民权利”,就搬掉了最大的绊脚石。
中国不动产登记机构“多头执政”,关涉部门10个之多,不同部门在不动产登记机构、登记人员、技术方法等方面各自形成相对完整、独立的制度,统一工作尤为艰难。根据中编办的通知,职责整合后,原分属住建部、农业部、林业部、海洋局的相关不动产登记登记职责将统一到国土部,“人随事走”,适当加强国土部机构和人员。
这些部门显然不愿意把肥沃的“自留田”交出来,早在2012年《检察日报》就发评论文章指出,这是不少行政官员和潜在受益者不乐于见到的,因其将登记服务视为管理,将不动产统一登记看作是失掉“手中固有的权力”和可观的经济收入,还要面临下属机构、人员的撤并裁减。
长期以来,中国不动产登记农林水土各管一摊,分散登记。居民买房,需分别跑住建和国土部门办《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,农民如果想承包土地、山林、鱼塘、滩涂,要跑不下四个部门才能把证办齐。
这一模式是计划经济的产物,时过境迁,“多头登记”早已弊端重重。登记程序、标准、依据不一,权利归属不明,导致权利面临无法实现的风险。不同登记部门职责不明,造成管辖冲突,协调困难,甚至相互扯皮,无人担责。
《不动产登记条例》的出台由此显得十分紧迫,社会对此期待更高,借此推动步履维艰的官员财产公示和住房信息联网反腐。SOHO中国董事长潘石屹乐观地认为:不动产登记,全国住房信息联网“是好政策,如果今年实施,房价马上会跌。”
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示, “房叔”“房姐”的出现表明了房产信息不公开、不透明的弊端,不动产统一登记和公开查询系统建立后,有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正当交易的问题,对于预防和发现腐败活动、斩断利益输送有一定作用。 
不动产统一登记,要动谁的奶酪呢?有人说要动“房婶房叔”,有人说动所有潜在纳税人,也有人说要动开发商。值得警惕的是,地方各级政府不会接受不动产登记导致房价滞涨或下跌,国土资源部此前多次向外界吹风,实施不动产统一登记,主要目的是建立城乡统一的不动产权利确认体系,与反腐没有直接关系。这明显是在向地方示弱。
中国社科院法学所民法研究室主任孙宪忠也认为,不动产登记簿无法发挥公开官员房产的功能。要达到公开官员房产的功能,应该建立官员财产公示制度,而不是不动产登记制度。不能将官员财产公示制度与不动产登记制度混淆。
不动产登记和住房信息联网一样,无论对于民生还是中国经济,都有着太大的意义。过去多次楼市调控乃至经济政策的进退失据,就是因为缺乏全国住房情况这份基础数据。即便在住房信息相对完备的一线城市,也还有大量房产不在住房信息系统之中。在一二线城市,大量老旧房产并未实现电子化,大量小产权房、央产房、自建房、军产房、集资房、安居房、福利房、违建房,游离在系统之外,这些房产数量庞大,仅小产权房的规模全国就可能高达数十亿平方米。
不动产登记条例出台,会不会戳破房地产泡沫,从而导致房价滞涨或下跌?这是一个未知数。至少不会立即改变房地产市场的供求关系,不会直接影响地价上涨的速度,不会让房地产企业资金链断裂,更不会让银行减少对房地产行业的大规模贷款。除非中央和地方政府借不动产登记改变游戏规则,下决心让地方政府告别土地财政,按房产市场公开价格每年向不动产拥有者征收房产税、财产税以及遗产税,否则,不动产登记对房地产市场的影响,依然还会重演“狼来了”的故事。





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