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蔡慎坤

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央行出手岂能救楼市于水火?   

2014-10-03 07:54:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一直流传的“还清首套房贷再贷算首套”的传言终于在国庆日落地。央行高调发布通知要求积极支持居民家庭合理的住房贷款需求,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策;首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。
信贷一直是业内人士以及普通购房者判断市场的最重要指标,也是最关键信号。央行出手拯救楼市的幅度远远超过之前市场预期的认房不认贷,基本上是信贷政策的全面松绑。这一政策将会对市场有信心提振作用,止跌已经明确,但反弹的幅度有多大,就要看央行再释放多少后续利好。
在中国,房地产经济已经成为与国民经济高度关联的产业,占GDP的6.6%和1/4的投资,与房地产相关联的的行业达到60个,特别是房地产经济完全绑架了中国金融银行业,中国金融机构投向楼市的有形无形资金(包括开发商贷款、土地贷款和个人住房贷款、信托基金、地方政府融资平台、各种债券等等)已经逾百万亿!这颗高悬在政府头上的巨型炸弹何时全面引爆?政府恐怕也不知道。
经济学家马光远认为:现在房地产泡沫很大,政府不仅无力刺破,更重要的是,一旦刺破,无异于中国经济的自杀,这是无法承受的代价。他还表示,房地产投资占GDP15%以上,中国经济已经完全沦为房地产经济,房地产一旦出大问题,中国经济必然崩溃,每个人都会成为中国高房价泡沫破灭的殉葬品。
高房价的始作俑者是各级地方政府,因为中国的土地资源完全控制在政府手里,政府从来没有从源头上去调控土地价格,而是推波助澜盲目抬高土地价格,完全不顾民生利益,各地纷纷出现的鬼城,也不是市场化的结果,而是投机资金利用债务杠杆和地方政府利用融资平台联手交易的结果。
各地政府动用强权从市民农民手中征收廉价土地,再高价卖给开发商,开发商再通过商业化运作以数倍、数十倍升值后的房价再卖给购房户,高地价推动高房价,最后坑的是千千万万为高房价付出终生代价的“房奴”。从一个国家的发展趋势来看,高地价高房价其危害深远,不仅阻碍经济可持续发展,透支未来经济发展空间,更重要的是,随着家庭负担的不断增长,公众的幸福指数日趋减少,社会不稳定因素会大大增加。
中国式债务危机并不在个人断供问题,而在于地方债务无限扩张绑架整个金融系统,倒逼着央行不断地超发货币,一旦央行停止这种恶性循环,金融系统就会面临巨大危机,因为土地财政已经严重绑架了整个中国经济。经济增长以土地泡沫为代价,最大的驱动力就是货币超额供应,这种以土地货币互相循环的经济发展模式,最终导致地方债务大量增长。
因而房价的任何波动特别是下跌都会牵动政府的神经引起政府的警觉,房地产与中国经济存在着极为紧密的关系,一旦房地产泡沫被捅破,房价下跌将导致中国金融体系、资本市场乃至地方财政出现系统性危机乃至瘫痪局面。拯救楼市维持高价,从某种意义上来说,是政府最为积极的头等大事,至于房价高企地价疯涨,最终买单者是千千万万为高房价付出终生代价的“房奴”。
中国房地产过去十年十倍的飙升最直接的驱动力是货币超发,货币对人类来说是最诱人、最具创造性的财富载体,但通过增加货币供应带来的繁荣是短暂的。没有哪一个国家的货币在洪水般的倾泻之后还能保持稳定的币值和长期稳定均衡的资产价格。而人类货币史告诉我们,没有什么比通过摧毁一国货币体系来摧毁这个国家的经济和社会基础来得更容易。货币放水制造泡沫的模式、过度依赖房地产的经济模式、绑架政府绑架银行的模式都是最脆弱的模式,没有什么独特的中国模式可以特立独行,没有谁可以反规律地超然物外。
过去说房地产绑架了中国经济,许多人不以为然。如今看来,房地产不仅绑架了中国经济,更绑架了各级政府,也绑架了银行和全中国人民!房地产在中国经济结构中所占的比重急剧上升,这是任何经济发达国家都未曾出现的现象。而中国房地产业也是官员贪腐的重灾区,凡是与开发商打成一片的官员,都在很短的时间内与开发商分享了巨额的暴利!如果楼市不能维持暴利,开发商就会轰然倒掉,财政收入就会大幅缩减,贪腐官员就会失去暴发的机会。
今年楼市上涨乏力,但暴利依然是楼市常态,靠薪水积蓄购房的老百姓依然只能望楼兴叹!此时此刻,央行出手相救,首先是救债台高筑的政府救陷入危机的银行,也是为了救垂死挣扎的开发商!楼市下跌,最恐惧的是借楼市疯狂敛财的各级政府以及银行和开发商。房地产是中国的支柱产业。同时更重要的是,房地产也是政府的融资工具。政府控制土地,也是为了实现利益最大化。房价越往上涨,政府越是最大的受益者。
今年楼市并没有出现任何实质性的下跌,房价仍远远超出普通民众的购买能力和承受能力。即使再跌掉一半,政府和开发商依然是在牟取暴利!其实老百姓以及反映老百姓诉求的舆论都乐于看到房价下跌。实际上,过去房价疯狂上涨的根源就是政府基于自身的利益推波助澜,甚至与开发商合谋,推动房价疯狂上涨,包括大面积拆迁旧城,改造城中村,人为制造各种被动需求。
国家发展改革委一课题组的调研显示:现在中国90%以上的地级市都在规划大建新城,新城规划人口己能容纳34亿人。而最不可思议的是,几乎所有新城的规划定位发展模式,都是由财大气粗的开发商说了算,房价的涨幅也由开发商所操控。地方政府依靠土地出让收入来偿还政府债务,直接推高房价使“面粉”贵过“面包”,“地王”频出,百姓只能望楼兴叹。
楼市现在根本不需要央行出手相救,下跌本是一种理性的回归,泡沫早晚要被挤出来。现在不过是一些城市房价上涨乏力,远远不到救市的时候。就算所有城市的房价都在下跌,也远远没有回到2009年的水平,那时从高层到底层都一致认为房价虚高,并惊呼“房价飙升会淘空民生”,现在房价还没有回到那个时候,央行迫不及待非要救市,只能说明中国依然是被一群利为已所谋、权为己所用的利益集团所把持,被一群不顾民众死活贪得无厌的利益集团在操控。







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