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蔡慎坤

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德国政府为什么要抑制房价?  

2014-10-08 10:28:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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德国是典型的资本主义国家,然而德国在社会福利保障、民生供给等方面,又远远超过了社会主义国家。最有说服力的是房价,尽管金融危机后,德国房价普遍有所上涨,相比伦敦、巴黎、罗马而言,德国城市的房价依然很低,投机客炒房的现象依然很少。而在金融危机之前长达数十年的时间内,德国房价始终保持在一个低水平,1975-2011年,剔除通胀影响,德国实际住房价格累计负增长21.6%,同期的美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%,且呈现极大的波动性。而同期德国个人收入平均增长了三倍,等于说,老百姓买房子越来越容易,房子实际上等于一直在降价。究其原因,是德国政府对房地产实行的干预政策,抑制了房价上涨,打击了投机客,保障了民生供给。
德国政府并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的关键一环,特别是与民生息息相关的住宅建设。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育一样,保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。因此,各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价,来增加政府的房租收入或税收收入,德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。
各级议会竞选时,无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是为保障住房福利的,而是会导致房价高涨的,甚至使老百姓沦为“房奴”,那么这个人不仅会丧失选票,其政治生涯也有可能受到巨大影响,甚至会让整个党的人气暴跌。 
供求关系对价格起着决定性作用,这永远是稳定房价的第一要素,在市场经济中,如果房子紧缺,那么价格一定会上涨,其它什么手段都没有用。德国各级政府重视民生,将房地产市场定位为消费市场,而非投资市场,无论在联邦还是州、市及村镇层面,政府都按照人口需求,制定建房规划,目的是能够为每个家庭提供一套住房。 
目前,除了大城市因为人口多,建房速度赶不上人们的需求,在大多数乡镇地区和中小城市,住房短缺的现象几乎看不到,有些地方甚至因为人口萎缩,出现住房空置。无论在联邦还是州、市及村镇,都有详尽的建房规划,住房建设依据人口需求而定,基本满足每个家庭有一套住房的需要。
完善的房屋租赁市场,为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国有严格的租房法,出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目前,德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,年轻人中77%都是“租房族”,在一些大城市,租房比例甚至更高。
在柏林居住数十年的华人告诉我们,许多德国人一生都是租房住,德国法律保护租房者的合法权利,不允许政府或物业拥有者随意调高租金,即使物价上涨也不得随意涨价,而德国政府修建了大量的商品房,其标准与开发商对外销售的房子没有任何区别,几乎可以满足所有低收入家庭的住房租赁需求。 
德国的租房合同大部份是无期限期,除非房东要收回房子自己住,否则不能要求房客搬走,如果房东强行赶房客走,那么房客可以将房东告上法庭。房东也不能随意提高房租,如果房租超过当地“房租指导价”的20%,那么房客可诉诸法律,如果超过50%,法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。 
德国政府还鼓励自建房、合作建房,打破开发商对房屋供应的垄断。同样的房子,因为地段不同,会造成有些房价高,有些低,房子本身造价是一样的,不一样的是地价。如果土地所有权属于国家,那么土地交易市场上就完全没有竞争,垄断一切土地资源就可以操纵地价,从中牟取暴利,甚至让房地产成为一个国家的支柱产业。
德国实行的不是土地国有制,而是私有制,很大一部份土地是在个人或企业手中的,市场竞争使得没有任何一方可以轻易操控地价。 
德国政府通过严厉的税收政策来抑制各种投机行为。在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7年转让,其综合税率更高达50%,这些严厉的税收政策极大地压缩了房产商和炒房者的盈利空间,使任何投机房地产的人几乎无利可图,不得不放弃在德国炒房。
德国法律还规定,如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价没有降到合理范围之内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%,则为“房价暴利”,便触犯了《刑法》,构成犯罪,可以判处3年徒刑。这些法律不仅抑制了德国炒房者的投机行为,而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰德国房价市场稳定的投机行为。

而中国房地产市场的乱象,几乎是完全照搬香港地产大佬为香港量身定做的畸形开发模式,这种畸形开发模武,除了政府高价卖地培植一批超级富豪之外,让数以亿计的人付出了惨痛的代价,并且导致国人对政府越来越失去信心失去耐心。香港的财政收入一半来自土地,如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税等等。而香港为数不多的富豪则牢牢控制了整个香港的政治体制,香港富豪与港民之间的关系类似封建时代的地主与佃农,而官员无非是富豪的门童而已。
香港这种扭曲畸形的房地产开发政策,源于大英帝国的殖民地政策,换而言之,在于其殖民地经验。众所周知,鸦片战争之后,香港被大英帝国租借,从法理上讲,香港的所有权从来都不归于英国,一直属于中国,英国只是租借而已,因而港英政府只能在这个狭小的地方,通过控制土地的开发来聚敛财富,笼络富豪。其殖民地的本质造就了香港的殖民地房地产政策,而殖民地政策又造就了香港的高房价与高地价。
香港的住房发展模式,即高地价、高房价、高公屋居住率。在这种模式下,政府以高价将土地出卖给开发商,房地产开发商以高房价在市场交易。在这种制度安排下,尽管香港税收十分低,但是社会绝大多数财富通过房地产市场流向了政府(如政府庞大的土地基金)与房地产开发商(香港的最富有的人基本上都是通过房地产市场起家的),造成了严重的社会财富两极分化。同时,由于房价过高、公屋率过高,整个香港居民的住房福利水平严重下降。这不仅表现在香港居民的住房面积过小,而且表现在香港绝大多数居民所住房子的周边环境恶劣。可以说,香港这种住房发展模式是香港特定条件下的产物。
可悲的是,拥有十几亿人口的中国偏偏照搬了香港的房地产开发模式,而中国十几年来,正用这种扭曲的制度操纵,把香港地产模式发挥到极致,极少数人结合政府权力--银行国有资金--民众血汗钱聚沙成塔,以创纪录的速度掠夺全社会财富,神奇的创造出财富金字塔。在中国高地价高房价的垄断下,极少数人占有大量财富而且是不创造价值,不创造竞争力的财富,使民众生活陷入困境,实业陷入高成本,城市失去了竞争力。


  
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