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蔡慎坤

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楼市去库存政府有什么新招?  

2015-11-16 06:03:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市去库存政府有什么新招? - 蔡慎坤 - 蔡慎坤博客
 
楼市去库存政府有什么新招? - 蔡慎坤 - 蔡慎坤博客
 
11月10日上午习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议,研究经济结构性改革和城市工作。习近平指出,推进经济结构性改革,要针对突出问题、抓住关键点。要促进过剩产能有效化解,促进产业优化重组。要降低成本,帮助企业保持竞争优势。要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

11月11日的国务院会议上,李克强总理表示,要以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。这是中央高层连日来强调化解房地产库存。也是今年两会后李克强总理首次提到房地产,说明总理仍然忧虑当前全国楼市的高库存,对于经济和房企所造成了负面影响。

去年以来,房地产政策不断放松,中央与地方从促进住房消费和稳定楼市的角度纷纷下发文件,实际上是间接承认了房地产仍是国民经济重要产业、支柱产业,也意味着房地产不火热,经济很难企稳。

在诸多政策刺激之下,今年全国主要城市房地产市场出现复苏,房屋成交量与价格都有所反弹,特别是深圳房价暴涨了60%左右,如此罕见的上涨行情让政府松了一口气!但与房地产上中游几十个产业相关的房地产开发投资,今年却出现持续的下滑,前三季度增幅只有2.6%,创十几年来新低。这种负面影响传递水泥、钢铁等几十个相关行业。最终,拖累了经济增长。

统计局的数据显示,截至2015年10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,再创历史新高。这个数据还不包括大量质押在银行的空置房以及没法统计的小产权房、集资房、福利房等。国家发改委去年的调查显示,全国九成以上地级市在规划新城,部分城市的新城规划面积是旧城面积的7.8倍,新城规划的居住人口高达34亿,远远高于全国总人口之和。

因而楼市去库存,成为几届中央主要领导的“心病”抑或说最难啃的骨头,上届政府也曾多次出台房地产调控政策,然而调控结果是房价越调越高!如今又喊楼市去库存,最终用什么新招还不得而知,是让房价继续涨,还是把房价降下来?一两个文件显然不能轻松解决这个沉重的问题。

中国房地产市场一直是一个畸形的市场,以人均收入来看,一般工薪阶层一辈子不吃不喝也买不起房住不起房,而现在中国的有钱人几乎都拥有了多套甚至数十套上百套房子,买不起房子的工薪阶层依然只能望楼兴叹!如何让工薪阶层买得起房,才是楼市去库子的关健。

中国高房价的始作俑者是各级地方政府,因为土地资源完全控制在政府手里,政府从来没有从源头上去调控土地价格,而是推波助澜盲目哄抬土地价格,且完全无视民生诉求,各地纷纷出现的鬼城,也不是市场化的产物,而是投机资金利用债务杠杆和地方政府利用融资平台联手操纵的结果。

各地政府动用强权从市民农民手中征收廉价土地,再高价卖给开发商,开发商再通过商业化运作以数倍、数十倍升值后的房价再卖给购房户,高地价推动高房价,最后坑的是千千万万为高房价付出终生代价的“房奴”。

从一个国家的发展趋势来看,高地价高房价其危害深远,不仅阻碍经济可持续发展,透支未来经济发展空间,更重要的是,随着家庭负担的不断增长,公众的幸福指数日趋减少,社会不稳定因素也会大大增加。随着地方债务无限扩张,又倒逼央行不断超发货币,一旦央行停止这种恶性循环,金融系统就会面临巨大风险,因为土地财政已经严重绑架了整个中国经济。经济增长以土地货币互相循环的发展模式,直接导致中国地方政府债务大增。

因而房价的任何波动特别是下跌都会牵动政府的神经引起政府的警觉,房地产与中国经济存在着极为紧密的关系,一旦房地产泡沫被捅破,房价下跌将导致中国金融体系、资本市场乃至地方财政出现系统性危机乃至瘫痪局面。拯救楼市维持房价,从过去到现在,一直是政府最为积极的头等大事,至于房价高企地价疯涨,最终买单者毕竟是那些沉默的大多数。

过去说房地产绑架了中国经济,许多人不以为然。如今看来,房地产不仅绑架了中国经济,也绑架了各级政府、绑架了各家银行乃至绑架了几乎所有国人!房地产在中国经济结构中所占的比重,是任何经济发达国家都未曾出现的现象。

在西方发达国家,房地产从来就不是富豪的主要来源,在一个正常的市场经济充分发达而政府不干预经济的国家,房地产开发平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上接近,更不可能出现中国这种通过大规模圈地囤地开发房地产而一夜暴富的富豪。

中国真是一个特例,一个涉及13亿国人民生的领域却变成了一个制造富豪的行业,其财富的积累又完全取决于政府官员和房地产商之间的私下交易。这种交易必然导致一个结果……腐败,谁与政府有密切关系或与主要官员达成默契,就能够获得最好的土地,获得一夜暴富的机会。

因而中国房地产也是官员贪腐的重灾区,凡是与开发商打成一片的官员,都在很短的时间内与开发商分享巨额暴利!如果楼市不能维持暴利,开发商就会轰然倒掉,财政收入就会大幅缩减,贪腐官员就会失去暴发的机会。实际上,过去房价疯涨的根源就是政府基于自身的利益推波助澜,甚至与开发商合谋,推动房价疯涨,包括大面积拆迁旧城,改造城中村,人为制造各种被动需求。

中国房价飚升也与腐败有直接关系,虽说房子的主要属性是居住,但许多官员通过权力获得房子只是为了洗钱和套现,因而中国的房地产开发市场越来越脱离了民生的本质,当蚁族拥挤在城市的地下室为生计奔忙为未来愁苦时,官员却轻而易举就能通过权力获得大量的房子以及花不完的黑金,从而导致了今天中国日趋严重的贫富分化以及官民对立仇官仇富情绪。

楼市去库存,最好的方法就是让楼市回归理性,让疯涨的房价降下来,如果政府出台政策维持房价,保护既得利益者,只能说明继续沿袭过去的房地产政策,把房地产这团燃烧的火球继续滚下去,火球最终如何燃烧,恐怕只有老天知道!
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