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蔡慎坤

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中国空置房到底有多少?   

2015-12-29 09:18:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国空置房到底有多少?官方没有准确说法,第三方权威报告更找不到。所谓空置房,严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子,根据国家建设部、国家发改委、国家统计局发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知,从2003年统计年报开始,将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房;空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房;空置时间在3年以上的为积压商品房。

由于市场各方对于空置房的定义大不相同,因此很难统计出全国究竟有多少空置房,尽管建设部对空置房作了官方定义,但实际上市场上对空置房存在多种定义。

2014年6月23日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心对外发布了《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》,称2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,平均五户至少即有一空,已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。占用银行房贷4.2万亿。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,空置率在10%---20%之间为危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压区。

2010年7月,曾有“国家电网公司调查”空置房数据称,“中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套,够两亿人居住。”尽管国家电网和其他权威部门当时纷纷出来辟谣,但截至目前,除了西南财大的调查和研究中心4898万套、空置率22.4%及“6540万套的谣言”外,官方始终未公布空置房数据,中国空置房俨然成了一个难解之谜。

根据北师大钟伟教授的测算,全国楼市库存至少是85亿-90亿元平方米。按照过去3年平均销售速度计算,需要至少7年时间才能消化。根据国家统计局数据,在建未售面积约为48亿平方米,待开工面积为8.5亿平方米,以2.4的容积率计算,全国整体库存约为63亿平方米。

这里所说的库存,并不等同于空置房。国家统计局的数据显示,截至2015年10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,再创历史新高。这个数据还不包括大量质押在银行的空置房以及没法统计的小产权房、集资房、福利房等。

保守估计,全国商品房过剩总库存高达21亿平方米!国家发改委去年的调查显示,全国九成以上地级市在规划新城,部分城市的新城规划面积是旧城面积的7.8倍,新城规划的居住人口可高达34亿,远远高于全国人口总和。

北京空置房一直以来也是个敏感的数字,2012年北京市为了摸清人口和房屋底数,开展了一次全市实有人口服务管理全覆盖体系建设,即依托全市地理信息系统,建立人房信息关联的实有人口综合信息应用平台。截至2012年3月底,这项统计完成了87.7%,调查初步得出了北京市有381万套空置房的结论。

空置房的判断标准是办理入住手续后一直无人居住,或最近连续半年无人居住。也有参与调查的人员表示,去居民家时,如果住户不在,那么会先将这个房屋划为空置房,然后通过以后核查到的人户分离情况,以及此房是否装修、出租情况,再将房屋重新划为有人住的房屋,大部分情况都是如此,只有确定房屋业主为人户分离,并且业主确定此房暂时不住人,才会划定此房为空置。

统计口径与房地产市场惯例不一致,也有可能夸大空置数据。按照官方不同渠道发布的数据,北京市的商品房集资房福利房大概有1320.5万套,现在空置房高达381.2万套,也就是说空置房比例高达28.9%。这个数据对于北京市官方还是北京房地产商来说,都是一个恐怖数字!也意味着官方和房地产商再也找不到推高北京房价的理由。

对于北京市381.2万套空置房,各方解读并不一致。比如力推房价上涨的房地产教授董藩就认为北京市公安局公布的住宅空置数据是个天大笑话!他认为北京国有土地上存量住宅一共只有500万套,空置率达76%,不论按照何种标准都不对。2009-2011年北京市一手住宅成交分别只有17.9万、11.1万、9.1万套,这是最高水平。不可能过去四五十年建的房子都空着,他希望北京公安局尽快澄清。 
 
北京市大规模的商品房建设高潮从2000年才真正开始,2000-2011年,北京市累计建了30390.9万平方米商品房,这个数据不包括军产、央产以及数目不详的集资房和庞大的小产权房。北京市目前的实际常住人口应该在2000万以上,其中户籍人口1250万,流动人口也不会少于1000万。

按说北京拥有各类房屋包括北京周边河北省提供的上百万套房屋,2000多万北京市几乎是人均拥有一套房屋,如果去掉500万打工一族和500万老市民,北京市至少有一半家庭拥有两套以上房屋。这些数据对于那些在北京房地产市场兴风作浪的大鄂小虾来说,肯定是一个灾难!十多年来,他们不厌其烦的说着相同的谎言,北京的房屋永远不够,即使再贵,也会有庞大的购买力!

北京空置房如果早就突破380万套,全国住房空置情况肯定不会乐观,这也是中央高层今年三番五次提出楼市去库存的原因,但要去掉楼市库存,首先必须搞清楚有多少空置房,如果连空置房规模都没有搞清楚,又凭什么去库存呢?

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