注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

蔡慎坤

千年如已过的昨日

 
 
 

日志

 
 
关于我

凤凰网2011、2012、2013年十大影响力博主。微信公众号:cskun1989,qq:1627171948@QQ.com。

网易考拉推荐

中国房价还会持续涨多久?   

2016-01-18 08:51:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
这是一个愚蠢的问题,然而要回答出来并非易事。如果按市场规律来说,世界上没有只涨不跌的房价。但从新世纪开始到现在,中国偏偏演绎了房价只涨不跌的神话,让那些鼓吹房价下跌的学者专家完全失去了方向甚至失去了话语权。

十多年前,我也曾非常认同易宪容对中国房地产市场的基本判断,对房价也是持相同的悲观论调,曾在报刊上大肆喧染房地产泡沫,现在看来,那是多么的幼稚和可笑!我们完全忽略了市场之外的政治因素,所谓中国模式其实就是中国奇特的房地产财富增长模式和房地产开发销售模式。

一个十三亿人口的大国,完全照搬弹丸之地的香港地产模式,把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起,这样的房价岂有不涨的道理?我们的悲观论调,影响了一大批人无形中也坑害了一大批人,让许多人失去了黄金十年最佳的暴富途径。

中国这些年疯狂增发货币,其总量已是GDP的2倍之多。1990年中国货币总量只有1.5万亿,到2015年12月已超过139万亿。算一算,现在是那时的90多倍。90多倍是个什么概念?比如说那时的月收入是100元,相当于现在的9000多元!换句话说,现在月收入9000多元,也即是25年前的100元!所谓通货膨胀涨的不是工资,不是房价,也不是什么菜价肉价,涨的只不过是货币总量,也不是现在的东西少了贵了,而是通货膨胀钱多了不值钱了。

知名经济学家徐滇庆认为房价和所有价格一样都是货币惹来的祸,水涨船高,只要过度增发货币,中国的房价物价必然轮番上涨。而中国8%的人拥有80%的财富,因而12亿人中国人根本买不起房,能够拥有住房购买能力的最多1亿人,其中拥有多套房的不足3000万人。

2000年我刚到北京时,北京的房地产市场还很低迷,即使冯仑对房地产市场的未来也是信心不足,因为他曾在海南见证过房价从一千涨到一万又从一万回到一千的过程,在这个短短的过程中,金融机构在海南损失惨重,几百亿资金打了水漂,给海南留下了大量的烂尾楼和闲置土地,以至于海南成为房地产泡沫的重灾区,一直到2003年,四大国有银行仍有上百亿的不良资产砸在手中,我当年曾亲身参与处置这堆烂账的交接工作,对海南房地产泡沫记忆犹新,一朝被蛇咬十年怕井绳的阴影更是挥之不去。

冯仑潘石屹在北京得以立足,靠的是在海南成立万通公司定向募集了上亿资金,投入开发北京阜城门外的万通新世界商业广场,让万通的合伙人才真正赚到第一桶金,从而奠定了各自打拚的基础,起初万通在西三环万柳开发的低层洋房每平米价格只有五千多元,在怀柔开发的现代别墅价格只在五千元上下,即使到了2002年,冯仑在北四环亚运村动工的别墅,每平米的价格也只有一万二!

几乎是同一时期,曾伟从深圳跑到北京,以很低的价格接手了朝阳公园边上的一块土地,打造了棕榈泉这样的品牌豪宅,对外销售价格也只有一万左右,并对客户承诺在交房之前代付按揭利息。那时候的上海房地产市场更加离谱,满大街的精装现房,无论想买多少套,银行都可以爽快的办理零首付。

中国房价疯狂上涨是在朱镕基卸任总理之后,今天我所居住的北京,房价已经涨得足以让无房人绝望的地步,尤其是在对比了一套普通住房和自己的年收入之后,人们都会立刻产生痛不欲生的感觉。北京四环内外的二手房价格基本在5万以上,新房普遍都在8万以上。这意味着100平米的二手房要500多万,新房要800多万。即使所谓的精英金领,年薪在20万上下,20年不吃不喝才换不来这么一套房。

推动中国房价上涨的因素很多,除了货币增发、土地财政、政绩冲动之外,官场贪腐也是一大因素。购房置业已成为官员受贿洗钱敛财的主要手段,贪官搜刮了大量钱财,最头痛的是如何做到财产隐藏不露,又能保值增值。在目前所有投资渠道中,炒楼置业是最好的选择。将非法所得转变成房产,不仅安全性高,更能享受房价飙升带来的快感,完全用不着担忧财产在通胀下缩水。

几乎每一个落马的贪官倒,除了持续刷新贪腐纪录外,都有多幢房子的罪证一并罗列,在让人大开眼界的同时,也令人黯然伤神。而这些动辄坐拥几十套房子的贪官,在今天的中国,只不过是冰山一角。在房价高企的今天,老百姓一辈子的积蓄可能买不起一套房,而贪官却拥有的大量房产,无形中给民众深重的无力感和挫败感。在房子就是硬通货的现实语境里,腐败官员坐拥如此之多的房子,不过是再次告诉我们,权力寻租,远比我们想象的更加严重更加可怕。

实际上,在房地产市场中,腐败已经不是暗流涌动,很多时候已经成为公开的必要成本。有学者曾调研,中国房价中的腐败成本是30%。让人堪忧的是,如果官员们坐拥大量房产,他们岂能为调控房价去努力,只有房价高企,维持持续上涨的势头,官员所拥有的硬通货才会保值增值。

中国社科院财经院去年12月3日发布《中国住房发展报告2015-2016》报告,警示今年房价或会出现断崖式下跌,国家统计局的数据显示,截至2015年10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,再创历史新高。这个数据还不包括大量质押在银行的空置房以及没法统计的小产权房、集资房、福利房等。保守估计,全国商品房过剩总库存高达21亿平方米!国家发改委的一份调查报告显示,全国九成以上地级市在规划新城,部分新城规划面积是旧城面积的7-8倍,中国新城规划的居住人口高达34亿,远远高于全国人口总和。

官方一直以来对空置房闲置房的数字讳莫如深,楼市高库存,是几届中央主要领导的“心病”抑或说最难啃的骨头,上届政府多次出台房地产调控政策,然而调控结果是房价越调越高!

从一个国家的发展趋势来看,高地价高房价危害深远,不仅阻碍经济可持续发展,透支未来经济发展空间,更重要的是,随着家庭负担的不断增长,公众的幸福指数日趋减少,社会不稳定因素也会大大增加。随着地方债务无限扩张,又倒逼央行不断超发货币,一旦央行停止这种恶性循环,金融系统就会面临巨大风险,因为土地财政已经严重绑架了整个中国经济。经济增长以土地货币互相循环的发展模式,直接导致中国地方政府债务大增。

因而房价的任何波动特别是下跌都会牵动政府的神经引起政府的警觉,房地产与中国经济存在着极为紧密的关系,一旦房地产泡沫被捅破,房价下跌将导致中国金融体系、资本市场乃至地方财政出现系统性危机乃至瘫痪局面。拯救楼市维持房价,从过去到现在,一直是政府最为积极的头等大事,至于房价高企地价疯涨,最终买单者毕竟是那些沉默的大多数。

过去说房地产绑架了中国经济,许多人不以为然。如今看来,房地产不仅绑架了中国经济,也绑架了各级政府、绑架了各家银行乃至绑架了几乎所有国人!房地产在中国经济结构中所占的比重,是任何经济发达国家都未曾出现的畸形现象。

在西方发达国家,房地产从来就不是富豪的主要来源,在一个正常的市场经济充分发达而政府不干预经济的国家,房地产开发平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上接近,更不可能出现中国这种通过大规模圈地囤地开发房地产而一夜暴富的富豪。

中国真是一个特例,一个涉及13亿人国计民生的领域却变成了一个制造富豪的行业,其财富的积累又完全取决于政府官员和房地产商之间的私下交易。这种交易必然导致一个结果……腐败,谁与政府有密切关系或与主要官员达成默契,就能够获得最好的土地,获得一夜暴富的机会。

中国房地产市场从一开始就与居住无关,房地产没有形成真正的市场,《人民日报》也曾毫不讳言地说,普通购房者已被中国房地产市场彻底抛弃。至于中国的房价还会持续涨多久?我实在不敢再去预测,如果货币继续增发,土地财政依然不变,腐败照样泛滥,房价是很难回归理性的。

  评论这张
 
阅读(25778)| 评论(151)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2016