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蔡慎坤

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房价飙升谁赚最后一个铜板?   

2016-03-04 07:38:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价飙升谁赚最后一个铜板? - 蔡慎坤 - 蔡慎坤博客
 
新年伊始,一线城市房价暴涨,深圳官方最新数据显示:2月份新房成交均价高达每平方米48095元,同比增长72.12%!上海、北京紧随其后,上海3月份二手房的均价据说己突破每平方米45000元,北京四环内外新房均价更是高达每平方米10万元的水平!

一个十三亿人口的大国,完全照搬弹丸之地的香港地产模式,把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起,这样的房价岂有不涨的道理?房价暴涨交易量激增,金融体系必须提供大量的新增货币以支撑不断扩大的市场交易规模。土地市场流金淌银的美好时光里,在地方政府主导资源配置的经济体系中,形成房地产与银行体系高度捆绑,无论是房地产开发类贷款,还是政府平台、企业贷款,银行认可的有效抵押物主要是土地,经过十年嬗变,中国最大的地主已悄然从政府变为银行。

地方政府通过行政权力压低拿地成本,通过规划调整、土地变性,以“画大饼”和“挤牙膏”式的供地方式,从银行置换出贷款,滚动开发,如此循环往复。土地增值数十倍甚至上百的倍财富效应幻化出巨大能量,而这一切都需要以巨量货币作为燃料来推进。

房价飙升最直接的驱动力是货币超发,货币对人类来说是最诱人、最具创造性的财富载体。但通过增加货币供应带来的繁荣是短暂的,没有哪一个国家的货币在洪水般的倾泻之后还能保持稳定的币值和长期稳定均衡的资产价格。人类货币史告诉我们,没有什么比通过摧毁一国货币体系来摧毁这个国家的经济和社会基础来得更容易。货币放水制造泡沫的模式、过度依赖房地产的经济模式、绑架政府绑架银行的模式都是最脆弱的模式,没有什么独特的中国模式可以特立独行,没有谁可以反规律地超然物外。

中国这些年疯狂增发货币,其总量已是GDP的2倍之多。1990年中国货币总量只有1.5万亿,到2015年12月已超过139万亿。算一算,现在是那时的90多倍。90多倍是个什么概念?比如说那时的月收入是100元,相当于现在的9000多元!换句话说,现在月收入9000多元,也即是25年前的100元!所谓通货膨胀涨的不是工资,不是房价,也不是什么菜价肉价,涨的只不过是货币总量,也不是现在的东西少了贵了,而是通货膨胀钱多了不值钱了。

知名经济学家徐滇庆认为房价和所有价格一样都是货币惹来的祸,水涨船高,只要过度增发货币,中国的房价物价必然轮番上涨。而中国8%的人拥有80%的财富,因而12亿人中国人根本买不起房,能够拥有住房购买能力的最多1亿人,其中拥有多套住房的不足3000万人。

房价疯狂是在朱镕基卸任总理之后,今天我所居住的北京,房价已经涨得足以让无房人绝望的地步,尤其是在对比了一套普通住房和自己的年收入之后,人们都会立刻产生痛不欲生的感觉。中国目前的房价,一线城市与90%以上工薪阶层已经无关,即使是二三线城市,85%以上的居民也是无支付能力购买。有些居民即使购买,也会对其整个家庭消费具有严重的挤出效应。

北京四环内外的二手房价格己经到了7万上下,新房普遍都在10上下。这意味着一套100平米的二手房要700多万,新房要1000多万。而现在北京的年轻人月薪普遍在5000元左右,所谓的精英金领年薪也不过20万上下,可以说,这一代人再怎么苦逼的奋斗,也换不来一套房子。

房价飙升,不仅对购买住房者具有严重的消费挤出效应,对于租房者也具有严重的消费挤出效应。房价过高,住房的租金价格同样会快速上涨,租房者所要支付的费用也就越来越高。在这种情况下,对于租房的人来说,或无支付能力租用,只好到偏远的城乡结合部租房,或是挤出日常生活消费。

房价飙升,也会导致企业营运成本全面上升。企业营运成本上升,将迫使企业迁出高房价城市,减少就业机会,或是压低工资水平等。无论哪一种情况,都会从总体上降低整个社会的收入水平,影响居民的支付能力,从根本上削弱居民消费。而各级政府救楼市,其目的就是把房价顶在天花板上或维持高房价,与保证经济持续稳定增长背道而驰。

过去说房地产绑架了中国经济,也绑架了各级政府、绑架了各家银行乃至绑架了几乎所有国人!现在看来,是地方政府是土地财政是银行绑架了中囯房地产绑架了中国数亿的囯民!房地产在中国经济结构中所占的比重,是任何经济发达国家都未曾出现过的畸形现象。

在西方发达国家,房地产从来就不是富豪的主要来源,在一个正常的市场经济充分发达而政府不干预经济的国家,房地产开发平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上接近,更不可能出现像中国这样通过大规模圈地囤地,或者开发几个小区甚至几幅楼就一夜暴富的富豪。

中国真是一个特例,一个涉及13亿国民居所的民生领域却变成了一个炮制富豪的行业,其财富的积累又完全取决于政府官员和房地产商之间的私下交易。这种交易必然导致一个结果……腐败泛滥,即谁与政府有密切关系或与主要官员达成默契,就能够获得最廉价的土地,就能够想建多少就建多少,就能够获得一夜暴富的机会。

因而中国房地产早己是贪腐的重灾区,近年来被打的“老虎”“苍蝇”几乎无一不涉及房地产敛财,凡是与开发商打成一片的官员,都在很短的时间内与开发商共同分享了巨额暴利!实际上,过去房价疯涨的根源就是政府基于自身的利益在推波助澜,甚至与房地产开发商合谋,推动房价疯涨,包括大面积拆迁旧城,改造城中村,都是在人为制造各种被动需求。

中国房地产是一个多重利益复杂博弈的场所,在市场失灵、泡沫化之路难以遏制时,市场参与者监管者都应该有一丝丝的理性。索罗斯有句名言:“先知先觉、始终走在市场前面的狐狸永远只是少数,往往选择在这一历史价位的左侧离场。”狐狸有特殊的智慧和警觉,用李嘉诚的话来解释,“我不想赚最后一个铜板”,实际上,想赚最后一个铜板,很可能就是“击鼓传花”游戏中最后一个接棒者。
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