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蔡慎坤

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政治局拿什么抑制资产泡沫?   

2016-08-01 07:47:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,中央政治局会议提出抑制资产泡沫,引发市场普遍猜测,中央是否真要下决心,来刺破越吹越大的资产泡沫?中国所谓的资产泡沫,主要是被精心呵护宠爱的房地产泡沫,过去,每当经济下行,中央和地方就撬动房地产杠杆,将超发的货币投向房地产,使得房地产泡沫越吹越大。

非正式的统计显示:2015年末,中国四大一线城市存量地产总规模达到30亿平方米,按当下6万元一平方米交易均价计算,总值为180万亿元!是我国2015年国内生产总值的2.66倍,足以买下1.7个美国,6个日本!

我们还有29个二线城市,存量地产总规模为80亿平方米,按当下1.25万元一平方米交易均价计算,总值为100万亿元!我们还有700个三四线城市,还有2000个县城,存量地产总规模为300亿平米,按当下5000元一平方米交易均价计算,总值为150万亿!也就是说,我国房地产总市值达到惊人的430万亿!足以买下四个美国,14个日本!是我们国内生产总值的6.35倍!!!

这个数据只是一种臆断,真实的数据无从说起。2014年艾经纬在《房市大衰退:33年房市变迁大推演》中计算过,截至2013年底,中国城镇住宅面积在207.4亿平方米~240.24亿平方米,农村为233.67亿平方米,合计高达474亿平方米。根据2014-2015年城市新增的24.9亿平方米销售面积,即截至2015年底中国住房面积高达498.9亿平方米,注意这还不包括近两年农村新增的住宅面积。

第一太平戴维斯测算中国房地产总市值约为270万亿元人民币,为国内生产总值(67万亿人民币2015年)的四倍以上。这个测算与全球最大的空头基金尼克斯掌门人詹姆斯·查诺斯给出的数据相当。詹姆斯·查诺斯几年前就认为,中国的房地产热酷似20世纪80年代后期的日本,巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史,并将对中国的实体经济和金融体系产生沉重打击。查诺斯测算,从建设成本来看,中国房地产市场的价值已升至GDP的300%~400%。

今年上半年全国城市卖地冠军杭州土地收入高达815.29亿元,土地成交面积仅为260万平方米,土地平均价格己高达3万元/平方米,而杭州市国土总面积为16596平方千米,假如将杭州市土地全部变卖,意味着这个城市的土地总市值已经高达500万亿元人民币。这些惊人的数据足以真实反映中国房产泡沫的危机程度。

2016年一季度央行公布的数据显示,新增信贷额达4.61万亿元,甚至超过了全球金融危机时2009年一季度的4.59万亿元。货币的洪水没有城界,也没有像官方期望的那样,流向积压如山的三四线城市,而是迅速流向一线城市和优质二线城市。2015年高达2.5万亿元的房贷资金涌向房地产,2016年房贷资更会出现大跃进。

20世纪80年代后期,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产及股票市场,致使房地产价格暴涨。到1989年,国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右,而当年其全国住宅价值为6.47万亿美元。

也就是说,日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。1991年后,随着国际资本获利后撤离,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次,也常被称为“‘二战’后日本的又一次战败”。

在2007年美国房地产泡沫时期,美国房地产的总市值是GDP的74%,而中国的数据己远远高过世界上任何一个国家和地区,一个涉及13亿国计民生的领域成了一个制造富豪的暴利产业,房地产开发商所拥有的财富又完全取决于和政府官员之间的私下交易。

这种交易导致了一个严重后果,那就是谁与政府有重要关系或与主要官员能够达成默契,谁就能够获得最好的土地,谁就能获得暴富的机会。几乎所有因腐败下台的官员都从房地产商手中获得过巨额贿赂,也几乎所有涉及房地产领域的官员都从房地产商手中获得过贿赂!如果政府不与房地产商合谋造势,不人为制造城市拆迁改造等被动需求,房价毫无疑问会出现理性回归抑或实质性下跌。

纵观历史上从郁金香狂热开始到上世纪末的互联网热潮,可以得出一个结论,只要是泡沫就没有不破的道理。虽然中国的房地产市场是一个半市场化的市场,市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。房价运行机制中牵扯到了太多的利益博弈,因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。

但是总有一天市场的力量会强大到任何利益集团都无法抵挡的地步,房地产泡沫的破灭只是早晚的事情!是泡沫,最好让它破灭,而且越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场的价格体系,导致了资源的无效配置,泡沫持续时间越长,资源误配的效率损失越大,泡沫破灭越早,对实体经济乃至整体国民经济的冲击也就越小。


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