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蔡慎坤

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疯狂的土地敛财模式何时终结?   

2016-10-08 08:57:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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疯狂的土地敛财模式何时终结? - 慎说 - 慎说
 
据中原地产研究中心近日发布的数据显示:截止目前全国50大城市卖地收入己超过1.77万亿元,其中90%卖地收入超百亿,苏州、南京、上海、杭州卖地收入更是突破千亿……热点城市甚至出现地价贵过房价的畸形现象!

在财政收入增长乏力之际,地方土地收入与涉房地税收却出现大幅增长。全国各大城市土地财政依赖度均超过50%,苏州更是高达82.6%!由此可见,房地产不仅仅只是政府的支柱产业,更是政府主导的无本万利生意,其暴利不亚于拦路抢劫和毒品买卖。在8月30日的一场公开活动上,久未露面的任大炮再次语出惊人:“中国房价70%都被政府拿走!”

当一系列拯救经济的举措失败之后,地方政府再次把赌注押在不断飚升的房地产上,房地产依然还是各地敛财的主要手段。过去十多年,地方政府一直靠丰厚的土地收入,来维持阔绰奢侈的光鲜形象,虽然房地产泡沫越吹越大,地方政府依然不想改变疯狂的土地敛财模式,也依然没有改变大手大脚挥霍的恶习。

只要土地敛财模式不改变,房地产作为支柱产业的政策不根除,所谓的调控、限购、限贷都只是为了房地产的持续疯狂积蓄能量!事实己经证明:靠出卖土地敛财、靠刺激房地产保经济增长,无异于饮鸠止渴的毒药,对实体经济的打击对民生的破坏都是毁灭性的长远的。

事实上,许多地方对土地财政的依赖犹如吃了春药,已经到了停不下来的地步。长期以来,一些地方政府凭借公权力和专政机关强行征地拆迁,低价收购并高价出让土地使用权,以此来维持地方财政日益膨胀的大规模支出,并在获取土地暴利的同时,通过房地产开发等短期见效的建设项目获得GDP的增长与官员政绩。

这种透支未来的土地敛财模式,在不断推高土地和房产价格的同时,除了给开发商带来暴利,最大的赢家就是高价出让土地的地方政府。
 
一个房地产项目从立项到完成销售,整个过程向各级政府要缴纳税费涉及七大类37项。主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。而这些环节几乎都会涉及到税费征缴的问题。

在房地产开发和保有环节的税费至少还有11种,包括营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税和教育附加费。

上述税费其实还比较保守,并没有统计所谓的城镇土地使用税、城市维护建设税等等,这些税种并非针对房地产开发企业征收,而是面向更广泛的单位征收。按照房地产大佬任志强的说法:“若将上述因素都考虑在内,政府从房价中分得的份额,要远远超过70%的比重。”这意味着,老百姓的买房钱,被政府拿走了七成以上。

中国房地产总市值已超过200万亿,这是政府不用花钱就能轻易得到的最大一笔财富,可以让政府享受到一鱼四吃的好处:先吃土地(几十万亿),再吃交易税(几十万亿),还要吃房产税(几十万亿),最后还要吃遗产税(几十万亿)。也就是说,土地敛财模式还将延续下去。
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